Servitude occulte non déclarée à la vente : droit à indemnité !

Les acquéreurs d’une maison découvrent que le sous-sol de leur terrain comporte une canalisation enterrée, faisant partie du réseau public des eaux usées, les empêchant de procéder à la réalisation des travaux d’extension de leur bien, tels qu’ils les avaient initialement envisagés.

Mécontents, ils assignent les vendeurs en indemnisation de leur préjudice.

Mais les juges rejettent leur demande aux motifs, d’une part, que l’acquisition de la parcelle n’avait pas été conditionnée à la possibilité pour les acquéreurs de réaliser des travaux d’extension et, d’autre part, que la servitude occulte ne revêt pas le critère d’importance exigé par la loi pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité équivalente à la diminution de la valeur du terrain qui en résulte.

Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision rappelant qu’en cas de servitude occulte non déclarée lors d’une vente immobilière, le principe de l’octroi à l’acquéreur lésé de simples dommages et intérêts n’est pas conditionné à la démonstration préalable de la gravité que revêt cette servitude occulte pour ce dernier.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.179