Après la vente d’une parcelle, une résidence en copropriété est construite, mais ses voies d’accès restent la propriété d’une société.
Le syndicat des copropriétaires, estimant bénéficier d’une servitude de passage sur ces voies et constatant leur mauvais état, assigne alors la société devant la justice en paiement de dommages-intérêts correspondant aux travaux nécessaires pour assurer l’usage normal de cette servitude. En vain.
La Cour de cassation rappelle que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage (fond servant) n’a pas l’obligation d’entretenir ou d’améliorer cette servitude, mais seulement de ne pas gêner son usage. Les travaux nécessaires pour exercer et conserver une servitude sont à la charge du bénéficiaire (fond dominant), sauf si ces travaux sont rendus nécessaires par le propriétaire du fond servant. Dans ce cas, la responsabilité relève du droit commun et non du régime des actions réelles immobilières.
Ainsi, l’action intentée par le titulaire de la servitude devient une action personnelle en responsabilité, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, et non à la prescription trentenaire des actions réelles immobilières ! En l’espèce, l’action du syndicat a donc été intentée trop tard…
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-21.049