Une société conclut avec un locataire un bail de courte durée (23 mois) pour un local commercial, en prévoyant le versement d’une indemnité de pas-de-porte en cas de transformation en bail commercial.
A l’expiration du contrat, le locataire demeure dans les lieux, sans qu’un nouveau bail ne soit signé, ni que l’indemnité prévue ne soit réglée.
Le bailleur assigne alors le locataire devant les tribunaux en paiement des loyers et de l’indemnité.
Le locataire se défend et invoque une exception d’inexécution, faisant valoir que des infiltrations d’eau avaient compromis l’exploitation du local, ce qui constituait un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.
Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle que, conformément à l’article 1184 ancien du Code civil, le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution dès lors que le bailleur manque à son obligation de délivrance, en particulier lorsque les locaux sont rendus impropres à l’usage prévu. Cette suspension du paiement des loyers peut intervenir immédiatement, sans qu’il soit nécessaire de mettre préalablement le bailleur en demeure.
En conséquence, la Haute juridiction censure la décision des juges qui avait subordonné la suspension du paiement à l’envoi d’une mise en demeure préalable.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005