Le 24 juillet 2015, une société acquiert l’ensemble des lots d’un immeuble en copropriété, sans en informer l’assureur. Le 12 avril 2017, ce dernier met en demeure le dernier propriétaire connu (le syndicat des copropriétaires) de régler la prime 2017. Son courrier recommandé avec avis de réception précise en outre, qu’à défaut de paiement dans le délai de 30 jours, le contrat sera résilié après 40 jours. La société règle la prime mais après expiration du délai de résiliation.
Le 6 septembre 2017, un cyclone endommage l’immeuble. La société réclame alors la garantie de l’assureur, mais est déboutée de sa demande par les juges.
Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision et opère un revirement de jurisprudence important. Elle rappelle que l’exigence d’une mise en demeure personnelle de l’acquéreur prive en principe l’assureur de sa faculté de suspension ou de résiliation. Toutefois, elle précise que, lorsqu’il n’a pas été informé de la vente de l’immeuble, l’assureur peut désormais adresser la mise en demeure au dernier domicile connu du vendeur.
Autrement dit, l’assureur peut dorénavant suspendre et résilier le contrat pour non-paiement, même si l’acquéreur lui est inconnu !
Cour de cassation, 2ème chambre civile, 6 novembre 2025, pourvoi n° 23-13.984