Les propriétaires d’un local commercial notifient à leur locataire, en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, une offre de vente au prix de 2 070 000 €, incluant 78 660 € d’honoraires d’agent immobilier.
La locataire accepte l’offre au prix proposé, règle l’intégralité de la somme, puis assigne les bailleurs en justice afin d’obtenir le remboursement des honoraires de négociation ainsi que des dommages et intérêts.
La Cour d’appel rejette les demandes, estimant que la locataire avait accepté, en toute connaissance de cause, de payer un prix incluant les honoraires de négociation et avait donné son accord pour les prendre à sa charge.
Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que le locataire commercial qui exerce son droit de préférence se substitue à l'acquéreur. Aucun intermédiaire n'étant requis pour cette vente légale, l'offre ne peut pas lui imputer d’honoraires de négociation.
La haute juridiction précise surtout que le locataire qui a payé ces frais indus est en droit d’en obtenir la restitution, peu important qu’il ait eu connaissance du caractère indu de son paiement. Ni son acceptation de l’offre ni le paiement des honoraires lors de la signature de l’acte authentique ne font obstacle à son action en répétition de l’indu.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-14.711